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房地产狂飙时代破灭 “泡沫论”领衔楼市关键词

xa.3dfc.com 西安房产网 2014-10-21 16:58:50 来源:3D房产网 阅读:150次

中国经济告别高速增长进入新常态,2014年北京楼市也告别了2013年的高速狂飙,无论新房还是二手房,房价和成交量都从高位滑落,进入自2011-2012年以来的首个调整期。这九个月里,楼市出现了诸多热点,市场层面有自住房争议、弃选风波、商品房降价、土地流拍、中介关店等等,政策层面则有京津冀协同发展、九折利率重出江湖、松绑豪宅预售证等,此时盘点这些关键词,让我们一起见证楼市的走向。

自住房

今年北京楼市最重要的关键词就是“自住房”,这个新型限价房政策2013年一出台便引发争议,大家最关心的就是它对房价的影响。

当时有开发商对外称,由于地价仍在上涨,中签自住房如中奖,但成本会被转嫁到同一地块的商品房部分,推高商品房价格。但等到2014年自住房真正入市,北京楼市已经从2013年的高点向下调整,叠加影响下,自住房对新盘市场的影响可用“重创”来形容。

从第一个自住房入市至今,北京已有25个自住房项目入市,供应住宅近2.87万套,而截至前8月,今年北京新建住宅成交也不到3.4万套。25个自住房项目中,售价最低的项目大兴采育镇的当代MOMA满庭春是9500元/平方米,价格最高是地点最好的百子湾自住房22000元/平方米,对周边商品住宅带来巨大压力,引无数刚需竞折腰。难怪有开发商自嘲:“躲过了限购、却躲不过自住房。”

降价

2014年,自住房的冲击和楼市涨到高位后自然回落相叠加,北京楼市乐极生悲进入了调整节奏,降价风从二手房蔓延到了新盘市场。新盘市场上,从一二月份倒春寒,开发商和购房者僵持观望,到三四月份龙头万科在郊区天宫院的刚需楼盘率先降价,再到5月亦庄海梓府打响了亦庄降价第一枪后,北京楼市降价潮一发不可收拾,今年金九银十风光不再,市场依旧低迷。无论是刚需、改善楼盘,都纷纷通过抵扣房价、直接折扣、特价房等方式打折促销。以9月参加北京秋季房展会的项目为例,几乎所有北京项目都打出优惠牌,最高优惠可达30万元。

弃购

一开始大家以为中签自住房就如同中彩票,中签者一定会感谢政府感谢党,但万万没想到,由于很多优先选房的家庭还是希望买到万元以下的保障房,以及一些项目的户型、质量被爆出问题,弃购成了每个自住房都要面临的挑战。从第一个自住房项目金隅汇星苑(楼盘资料)选房开始,一方面是申请人挤爆棚,另一方面是不少中签者因为没钱、距离太远、户型太烂而弃选。

开发商本以为自住房虽然利润不高,但好歹销售不愁,也算是现金流项目,没想到楼市冰火两重天,自住房也要搞推销,尤其是那些地段偏远,或为了节省成本户型做得很烂的项目,想想就心塞。

对此,北京市住建委正在制定新规则,购房家庭放弃选房超过3次,优先家庭拟被取消自住房优先购买资格;属于非优先家庭的,拟取消自住房购买资格。

泡沫论

今年楼市低迷,但意外地开展了一次楼市意识形态的大讨论。5月,全国被降价潮席卷,北京似乎成为楼市的最后堡垒,在此关头,时任万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)执行副总裁、现任万科集团高级副总裁的毛大庆在一个内部沙龙上的发言被曝光,称部分城市供应大、风险大,以及搞不懂北京楼市,这被业内视为房企龙头万科看淡后市,引发了国内外媒体的热议。随即,万科董事长王石出面称房地产虽过了黄金时代,但还有白银时代;万科总裁郁亮抛出“斑马论”,称要辩证地看问题,风险中仍有机遇。总之,事实证明,万科的市场触觉十分敏锐,北京市场即使特殊,也并未脱离市场规律。

业主维权

北京楼市进入了“降价”节奏,从3月份开始的降价潮持续至今已有半年,也引发了降价项目老业主的维权抗议,记者发现这些维权的理由千奇百怪,但99%都是因为对降价不满,对此开发商一般都通过暗地里补偿处理。

一位抗议降价的老业主对记者说,期房和二手房不一样,开发商应该和业主共担风险。这不符合法律的契约精神,但在房价猛涨猛跌的市场里真有开发商认,比如一些项目打出“降价险”、“交房时无理由退房”、“开发商负责房产证免费更名一次”等举措,都说明资金自然往利润更高的地方飞去。

京津冀一体化

今年2月26日,中共中央总书记习近平在北京主持召开座谈会,专题听取京津冀协同发展工作汇报,并就推进京津冀协同发展提出七点要求。由此,京津冀一体化被上升为重要的国家战略。

3月5日“京津冀一体化”战略首次被写进李克强作为国务院总理的首份政府工作报告中,由于有了方向和目标,京津冀两市一省地方政府也开始紧急行动。

京津冀协同发展上升为重大国家战略,将从根本上加速推动京津冀一体化,这对北京、天津、河北来说,是千载难逢的重大机遇。

9折利率重现

今年8月,有3家银行实行首套房9折利率优惠,包括北京市农商银行、中信银行以及招商银行,首套房贷折扣政策阔别一年之后重现。

不过,这3家银行对于实行首套房9折优惠都有条件,如招商银行要求存入相当于贷款额15%的金额作为贷款保证金;中信银行需要购置一些理财产品。

从去年开始,基于利润考虑,银行方面更愿意将信贷额度向收益更高的业务上倾斜,银行逐渐收紧首套房优惠,至2014年1季度,各大银行基本都已取消个人购房利率折扣,首套房基准利率成为主流。9折利率重现,有利于减轻购房人负担,增加入市的信心。

融资开闸

今年9月,中期票据正式向上市房企开闸,金融街发布公告拟发行中期票据融资规模不超过52亿元,成为上市房企发行中期票据第一单。

今年以来,房地产市场逐渐降温,房企销售下滑,现金回款减慢,而银行对开发贷进行总量控制,再加上对银行非标业务清理,人民币贬值预期,令房企融资难度加大,而海外融资成本增加,房地产行业金融风险加剧。

今年3月,房地产企业再融资开闸。随后,部分上市房地产公司在交易所市场发行公司债的申请获批。今年9月中期票据又向上市房企开放,增加融资渠道是大势所趋。

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